不動産・土地を相続した際の手続きや相続税はどうしたらいい?遺産分割や評価額の計算方法から手続きのポイントまで解説

不動産相続 アイキャッチ

不動産・土地を相続する際に、多くの人を悩ませるのが相続税の計算や不動産をどう分けるのかという問題です。

不動産相続に関する手続きや相続税の申告には期限があるため、相続が発生したと同時に速やかに取りかかる必要があります。

期限内に手続きを完了するには、不動産相続に必要な手続きの基本的な流れや、相続税、遺産分割について把握しておくことが大切です。

この記事では、相続税の基本知識から遺産分割、不動産相続の手続きなどについて詳しく解説します。

不動産(土地)相続の流れ

家の模型を手渡す人の手

相続財産・相続人の把握

相続が発生したときは、まず「どんな相続財産があるのか」「相続する権利を持つのは誰なのか」を正確に把握する必要があります。

このとき、不動産以外の預貯金や株式なども含めたプラスの財産だけでなく、借金やローンなどのマイナスの財産もすべて洗い出しましょう。

後になってプラスの財産があるとわかった場合や、被相続人の莫大な借金などが発覚して、負債まで相続してしまうなどのリスクもあるため、最初にすべての財産を調べましょう。

続いて、相続人を把握するために被相続人の遺言書を確認します。

遺言書が見つかった場合は、遺言の内容に沿って相続手続きを進めましょう。

ただし、遺言書を開封するには家庭裁判所の検認手続きが必要なため、勝手に開封してはいけません。

また、被相続人が「自筆証書遺言書保管制度」を利用して遺言書を預けている場合は、法務局に交付申請する必要があります。

遺言書が見つからなかった場合は、被相続人の出生から死亡までの「戸籍謄本」や「除籍謄本」をすべて取得して、相続人を確定させましょう。

他にも、法務局へ被相続人の戸籍や相続人の住民票などを提出して「相続情報一覧図」として証明してもらうのも1つの方法です。

分割協議

遺産分割協議とは、遺言書がない場合や遺言書に記載されていない財産がある場合に、相続人同士で遺産をどう分けるか話し合うことです。

遺産分割協議において合意にいたった内容は、遺産分割協議書と呼ばれる書面に取りまとめ、相続人全員が署名・押印します。

遺産分割協議書は「不動産の相続登記」の際に必要になるため、この段階で必ず作成しておきましょう。

ただし、相続人だけで遺産分割協議をすると、もめる可能性もあるため注意が必要です。

話し合いがまとまらなかったり、遺産の分け方をめぐってトラブルに発展したりすることも珍しくありません。

どうしても遺産分割協議が進まない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てて審判を仰ぐ必要も出てきます。

そうなる前に、遺産分割に関する相談窓口を設けている法律事務所や、相続問題に強い弁護士に相談することも検討しましょう。

相続財産の名義変更

遺産分割協議が終われば、必要書類を揃えて不動産の名義変更(相続登記)をする必要があります。

相続時における不動産の名義変更は、さまざまな書類を法務局や役場から取り寄せなければならないなど、非常に手間がかかります。

不動産の名義変更に期限はありませんが、その後に行う相続税の申告・納付には期限があるため、早めに完了させることが大切です。

相続税の申告・納付

相続財産の価格が基礎控除額を超えた場合は、相続税の申告が必要です。

一般的に、相続税の申告書は税理士に依頼して作成してもらいます。

ただし、相続税の申告は「被相続人が死亡した翌日から10か月以内」に行わなければなりません。

申告期限を超えてしまうと、無申告加算税や延滞税などの追徴課税を支払う必要があるため注意が必要です。

相続税は金融機関の窓口で納付するのが一般的ですが、税務署の窓口やクレジットカードでの支払い、コンビニでも納付できます。

不動産(土地)相続に必要な相続登記について

不動産登記手続きをする司法書士

相続登記とは、被相続人の所有していた不動産の名義を相続人に変更し、相続人に所有権を移転させるための手続きです。

相続登記を完了させなければ、「不動産を売却できない」「共同相続人に借金があった場合、不動産を差し押さえられる」などのリスクがあります。

そのような事態を避けるためにも、相続登記は必ず行うようにしましょう。

相続登記の流れ

相続登記の具体的な流れは、以下の通りです。

  1. 登記事項証明書を取得する
  2. 被相続人と相続人の戸籍謄本などを収集する
  3. 遺産分割協議書を作成する
  4. その他、必要な書類を収集する
  5. 法務局で登記申請を行う

まず、相続する不動産の登記簿の状態を確認するために、法務局から登記事項証明書を発行してもらいます。

相続する不動産が被相続人の所有物だと思っていたら、実は違う人が所有していたなどのケースがあるため、名義人を確認しておかなければなりません。

登記事項証明書の発行には、建物の「家屋番号」と「地番」が必要です。

家屋番号と地番は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書や権利証に記載されています。

登記事項証明書によって被相続人が名義人であると明らかになれば、次は相続関係を正確に把握しましょう。

亡くなった名義人が遺言書を作成していない場合は、相続人全員が相続登記を行う必要があるためです。

相続関係を明らかにするには、亡くなった名義人の「出生から亡くなるまでの戸籍謄本」が必要です。

戸籍謄本だけでは情報が不足している場合は、「改製原戸籍」「除籍謄本」「附表」など取り寄せましょう。

戸籍謄本などは、亡くなった名義人の本籍地の市区町村役場で発行してもらえます。

次に、遺言書がない場合は遺産分割協議により遺産の分配を決定します。

誰がどの不動産を相続するか話し合ったうえで、相続人全員が署名を行い、実印で捺印してください。

最後に、必要な書類を揃え、名義変更したい不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行います。

手続きの際は登記申請書が必要になるため、あらかじめ法務局のホームページでダウンロードして準備しておきましょう。

必要な書類と費用

不動産の重要書類と印鑑

相続登記に必要な書類と、取得できる場所は以下の通りです。

相続人の書類 法定相続人全員の戸籍謄本 本籍地の市区町村役場
新しく名義人になる相続人の住民票 居住地の市区町村役場
遺産分割協議書 相続人が作成
相続人全員の印鑑証明書 市区町村役場
被相続人の書類 戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍など 直近の本籍地、転籍前や婚姻前の本籍地所在の市区町村役場
住民票の除票または戸籍の付表
※登記簿上の住所および
本籍地の記載が必要
被相続人の最終居住地の市区町村役場
不動産に関する書類 固定資産評価証明書
※名義変更する年度の直近証明書
市区町村役場
市税事務所

また、各種書類の取得に必要な費用は以下の通りです。

戸籍謄本 450円/通
改製原戸籍謄本・除籍謄本 各750円/通
住民票 300円/通
固定資産評価証明書 400円/通
登記事項証明書 600円/通
印鑑証明書 300円/通

※お住まいの地域や取得方法によって料金は異なります

不動産(土地)相続にかかる税金

相続税

相続税の申告書、電卓、札束

財産を相続する際には相続税がかかりますが、相続財産すべてに対して相続税が課されるわけではありません。

相続税には、相続財産の一定額までは非課税にする「基礎控除」という制度が設けられています。

基礎控除額は、「3,000万円+(600万円 × 法定相続人の数)」で算出します。

たとえば、財産を3人が相続する場合の基礎控除額は、3,000万円+600万円 × 3人=4,800万円です。

相続財産が基礎控除の範囲内であれば相続税は発生せず、基礎控除額を超えた場合のみ超えた分(課税遺産総額)に対して相続税が課せられます。

具体的には、以下の手順で相続税を算出します。

  1. 課税遺産総額を法定相続分で取得したと仮定して、相続人ごとに課税遺産総額を分ける
  2. それぞれ相続税率を乗じて相続税額を計算する
  3. 2の相続税額を合計し、相続税額全体を算出する
  4. 3の相続税額全体を、実際に取得した財産の取得割合に応じて振り分ける

夫婦と子ども2人の4人家族で、夫(相続財産2億円)が亡くなった場合の相続税を計算してみましょう。

実際に妻・子どもが相続する財産額は、「妻:1億5,000万円、子ども:2,500万円ずつ」と仮定します。

最初に、基礎控除額を引いて課税遺産総額を算出します。

課税遺産総額:2億円 − 基礎控除4,800万円 = 1億5,200万円

課税遺産総額の1億5,200万円を法定相続分で取得したと仮定すると、妻・子どもの課税遺産総額は以下の通りです。

妻:1億5,200万円 × 1/2=7,600万円
子ども:1億5,200万円 × 1/4=3,800万円
子ども:1億5,200万円 × 1/4=3,800万円

次に、妻・子どもそれぞれの課税遺産総額に、下記の税率を乗じます。

▼相続税の速算表

法定相続分に応じる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 15% 50万円
5,000万円以下 20% 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円以上 60% 7,200万円
妻:7,600万円 × 30% − 700万円=1,580万円
子ども:3,800万円 × 20% − 200万円=560万円
子ども:3,800万円 × 20% − 200万円=560万円

ここから、妻と子どもの相続税額を合計して、実際に取得した財産(妻:1億5,000万円、子ども:2,500万円ずつ)の取得割合に応じて振り分けます。

妻:2,700万円 × 1億5,000万円/2億円 = 2,025万円
子ども:2,700万円 × 2,500万円/2億円 = 337.5万円
子ども:2,700万円 × 2,500万円/2億円 = 337.5万円

※妻は配偶者控除を使えば、相続税の支払いは不要

上記のように、相続税の計算は非常に複雑なため、不安な場合は税理士などの専門家に任せるほうがよいでしょう。

その他の税金

相続税以外に必要な税金には、以下のものがあります。

  1. 登録免許税
  2. 固定資産税
  3. 所得税

登録免許税とは、名義変更を行う際に支払う税金で、「固定資産評価額の0.4%」で算出されます。

たとえば、相続する不動産の固定資産評価額が4,000万円だった場合、4,000万円 × 0.4%=16万円の登録免許税がかかる計算です。

登録免許税の納付方法には、現金と収入印紙の2種類があります。

【現金で納付】
金融機関で登録免許税(国税)納付用の納付書に必要事項を記入のうえ、窓口で支払います。領収書を法務局での手続き時に提出してください。

【収入印紙で納付】
収入印紙は法務局の印紙売り場や金融機関で購入できます。

固定資産税は不動産にかかる税金のことで、相続した不動産の価値をもとに税額が決められるため、その不動産が建てられている市町村に納めます。

相続人が相続した不動産に住まなかったとしても、固定資産税を支払う義務があるため注意が必要です。

また、相続した不動産を売却して収入を得たときは、所得税を支払う必要があります。

不動産(土地)の相続税計算に必要な評価

タブレットを持つビジネスマンと家のシルエット

不動産を相続する場合、相続税は「その不動産の評価額」に基づいて算出されます。

不動産の評価額を決定する方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類です。

路線価方式による評価額

路線価方式とは「市街地の道路に面する土地に設定された1m²あたりの価格」に基づいて土地の評価額を計算する方式のことです。

路線価は、国税庁が毎年1月1日時点の路線価を設定して7月上旬に公表しており、国税庁のホームページで調べることができます。

路線価方式による評価額の計算式は以下の通りです。

評価額=路線価 × 補正率・加算率 × 地積(土地の面積)

実際に土地の評価額を計算する際は、その土地の形状に応じて「奥行価格補正率」や「側方路線影響加算率」などの補正がかけられます。

一般的に、宅地は道路からの奥行きが短いと高い評価で、奥行きが長いと低い評価になる傾向です。

「路線価 × 地積」だけでは土地を正しく評価できないため、奥行価格補正率で補正をかけるのです。

また、正面と側面が道路に面している宅地の場合は、側方路線影響加算率による補正がかけられます。

倍率方式による評価額

倍率方式とは、固定資産評価額に「地域ごとに定められた倍率」を乗じて土地の評価額を計算する方式です。

固定資産評価額は毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」で、倍率は国税庁ホームページの「財産評価基準書」で調べられます。

評価額=固定資産税評価額 × 倍率

倍率方式は、路線価が設定されていない郊外の土地を評価する際に用いられます。

不動産(土地)相続で受けられる控除・特例

相続税の申告書と○×のプラカード

基礎控除・配偶者控除

配偶者控除とは、1億6,000万円もしくは配偶者の法定相続分が多い場合、その金額までが非課税となる制度です。

▼配偶者の法定相続分

  • 配偶者と子どもが相続人の場合:遺産総額の1/2
  • 配偶者と被相続人の両親が相続人の場合:遺産総額の2/3
  • 配偶者と被相続人の兄弟姉妹が相続人の場合:遺産総額の3/4

たとえば、夫の遺産総額4億円を妻と子どもで相続する場合、妻の法定相続分は半分の2億円です。

この場合は、「2億円>1億6,000万円」となるため、妻の相続財産額が2億円までであれば相続税は0円です。

ただし、配偶者控除があるからといって配偶者に多額の財産を相続させてしまうと、「2次相続」の際に相続税が高くなる可能性があるため注意が必要です。

2次相続とは、夫の遺産を相続した妻が亡くなり、妻の遺産を子どもが相続することを言います。

相続税の税率は、相続財産の額が高ければ高いほど税率も高くなる累進課税制度です。

加えて、妻は配偶者控除を利用できますが、子どもには基礎控除以外の特例は適用されません。

そのため、仮に妻が相続した多額の財産をそのまま子どもが相続した場合、子どもが支払う相続税が莫大になってしまう可能性があるのです。

2次相続のことも考えて、夫婦間での相続は慎重に行うほうがよいでしょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が出た場合に課される「所得税」を軽減できる特例です。

相続した不動産を売却した場合、売却代金から取得費・手数料を差し引いた利益の分に所得税が課せられます。

つまり、取得費や手数料を数字上で多くできれば、所得税を軽減できるのです。

取得費加算の特例では、相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に、納付した相続税の一部を取得費に計上できます。

取得費加算の特例を使用する際は、以下の3点に注意しましょう。

  1. 遺産分割協議を期限までに終わらせる
  2. 不動産が複数ある場合は、売却の優先順位を決める
  3. 代償分割を選ぶと不利になることもある

取得費加算の特例が使えるのは、相続開始日の翌日から3年10か月以内です。

遺産分割協議が終わらず、この期限を過ぎてしまった場合は取得費加算の特例を利用できなくなります。

また、相続した不動産が複数ある場合は、期限内にどの不動産から売却するべきか優先順位を決めましょう。

売却利益が大きい不動産のほうが、節税効果も高くなります。

代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に代償金を支払う相続方法です。

代償金を支払って取得した不動産を売却する場合、取得費に加算できる相続税額の計算方法が通常とは異なります。

結果的に取得費に加算できる金額が減少するため、取得費加算の特例による節税効果が少なくなってしまうのです。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、以下の土地を一定の要件を満たす人が相続した場合に、土地の相続税評価額を80%または50%減額できる制度です。

土地の種類 限度面積 減額割合
被相続人が住んでいた土地 330m² 80%
事業をしていた土地 400m² 80%
貸し付けていた土地 200m² 50%

たとえば、被相続人が住んでいた土地の相続税評価額が1億円だったとします。

小規模宅地の特例を適用すれば、2,000万円の評価額で相続税を計算できるのです。

ただし、小規模宅地の特例は適用要件が非常に複雑で、いざ蓋を開けてみると特例を受けられなかったなどのケースもあります。

確実に適用を受けるためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

地積規模の大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地の評価とは、平成30年1月1日から適用された「面積の多い宅地の評価方法」です。

1,000m²(三大都市圏は500m²)を超える一定の要件を満たす土地であれば、相続税を20~30%ほど減額できます。

ただし、遺産分割などで土地を分割して相続した場合は注意が必要です。

土地が分割された場合は、原則として分割後の土地面積で判定されます。

たとえば、三大都市圏にある800m²の土地を、妻と長男で半分に分割して相続したとしましょう。

妻・子どもが相続する土地面積は400m²となり、三大都市圏の面積要件500m²を満たさないため、地積規模の大きな宅地の評価は適用されません。

不動産(土地)の分割相続

遺産分割協議でもめる2人の手

現物分割

現物分割は、不動産を複数に分割して現物で相続する方法です。

具体的には、土地や建物を1人で相続したり、法定相続割合と同じ割合に「分筆」して複数の相続人が取得したりする場合を指します。

分筆とは、一筆の土地をそれぞれ分けて登記して「別の不動産」にすることです。

分筆できるのは土地のみで、建物は分筆できません。

また、地域によっては土地の分筆が認められていない場合もあるため、事前に確認が必要です。

現物分割は相続手続きの容易さがメリットですが、相続人間で不公平が生じやすいデメリットがあります。

1人の相続人が不動産を独り占めしてしまうと、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性があるため注意が必要です。

代償分割

代償分割は、1人の相続人が不動産を相続し、他の相続人には法定相続分に応じた現金を支払う方法です。

分筆できない土地を分割する場合や、相続人の中に不動産よりも現金で相続したい人がいる場合は有効な方法でしょう。

不公平が生じにくいのがメリットですが、不動産の評価方法をめぐって相続人同士でもめる可能性があるのがデメリットです。

また、不動産を現物取得した相続人に代償金の支払い能力がない場合は利用できません。

換価分割

換価分割は、相続した不動産を売却して得た利益を複数の相続人で分け合う方法です。

不動産の売却においては「不動産の評価」は不要なため、評価方法をめぐって相続人同士で
もめることがありません。

しかし、売却を急ぐあまり安く売ってしまい、売却利益が少なくなってしまうデメリットもあります。

諸経費を差し引いた結果、手元に残る金額が少なくなってしま可能性もあるため、相続人同士で協力して売却にあたることが必要です。

共有分割

共有分割とは、相続した不動産を複数人で共同所有する方法です。

遺産分割協議がまとまらない場合などには有効な方法ですが、不動産の管理・処分に全員の同意が必要になる点がデメリットです。

共同所有者の1人が「賃貸に出したい」「リフォームしたい」などと考えても、他の共同所有者の同意がないとできません。

また、不動産を売却する場合も、共有名義人全員の同意が必要になることから、後々トラブルになる可能性があります。

相続した不動産(土地)を売却する場合

FOR SALEの文字と家の模型

売却の流れ

相続した不動産を売却する流れは以下の通りです。

  1. 遺産分割協議(単独相続の場合が不要)
  2. 相続登記
  3. 相続した土地の売却
  4. 売却で得た現金を分割する

まず、遺産分割協議で「現物分割」「代償分割」「換価分割」などの分割方法を話し合います。

続いて、相続登記によって不動産の名義変更を必ず済ませておきましょう。

名義変更が終われば、不動産売買仲介業者を選定して売却活動に入ります。

換価分割の場合は、遺産分割協議で決めた通りに現金を分割しましょう。

また、土地に建物が付随している場合は、不動産仲介業者に売却を依頼する前に更地にするかどうかを決める必要があります。

建物が老朽化している場合は買い手がつきにくいため、更地にしたほうが早く売れる可能性高いです。

ただし、その場合は解体費用がかかるため、慎重に検討しましょう。

売却することで相続にかかる税金は変わる?

相続した不動産を売却した場合、相続税に加えて新たな税金が発生します。

  1. 印紙税:不動産売買契約書作成時にかかる税金
  2. 譲渡所得税・住民税:不動産を売却して売却益が出たときにかかる税金
  3. 復興所得税:令和19年まで所得税に上乗せされる税金

譲渡所得税住民税復興所属税は、被相続人が不動産を取得してからの年数によって税率が異なります。

すべての税率を合算すると、所得税および住民税の合計額は以下の計算式で求めることが可能です。

  • 短期(取得してから5年以下):譲渡所得×39.63%
  • 長期(取得してから5年以上):譲渡所得×20.315%

【注意】売却する場合でも相続登記は必要

相続した不動産を売却する予定がある場合は、必ず相続登記を済ませておきましょう。

相続登記には期限がないため、不動産を相続しても名義変更せずに放置してしまいがちです。

しかし、名義変更しなければ不動産を売却できないため注意が必要です。

他にも、「他の相続人が自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう」「不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない」などのリスクもあります。

不動産相続の注意点

手でバツを作るビジネスマン

土地相続:分割相続に注意

土地の価格は常に変動するため、土地の分割相続には注意が必要です。

相続時には平等に分割したつもりでも、後になって価格が値上がりした場合は相続人間で不平等が生じる可能性があります。

将来の価格変動についてすべての相続人が納得したうえで、分割相続を進めましょう。

戸建て住居相続:空き家に注意

相続人が別の住宅を所有していれば、相続した戸建て住居が空き家になる可能性があります。

その場合は相続した戸建て住居が特定空き家に指定されてしまい、小規模住宅用地の特例が適用されません。

また、固定資産税も高額になってしまうなどのリスクもあるため、空き家のまま所有するのであれば売却を検討するほうがよいでしょう。

マンション相続:築年数に注意

マンションを相続した場合、賃貸経営を考える人も多いでしょう。

しかし、築年数が古いマンションは入居者を獲得するのが難しい場合もあります。

賃貸物件として所有したまま家賃収入が得られない事態に陥る可能性もあるため、あまりに築年数が古い場合は売却を検討しましょう。

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まとめ

不動産の相続では、相続税の計算に「土地の評価」が必要になるため、他の財産を相続する場合に比べて手続きが複雑です。

また、分割しにくい財産という特性上、相続人が多くなればなるほど遺産分割協議をまとめるのに時間と手間がかかります。

相続税の申告期限に間に合うように手続きを進めるとともに、特例なども活用しながらうまく節税することも大切です。

トラブルを避けながらすべての手続きをスムーズに行うためには、専門家に相談することも検討しましょう。