共有名義での不動産（土地）相続はトラブルになりがち！？持分の売却など対処法や、片方が死亡したときの相続税についても解説
共有名義での不動産の相続には制約が多く、トラブルになりがちなため、あまりおすすめできません。
とはいえ「相続した不動産が共有名義だった」と頭を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、共有名義の不動産を相続した場合に起こりがちなトラブルや対処法、事前に防ぐ方法について解説します。
目次
【はじめに】共有名義の不動産（土地）相続とは
共有名義の不動産相続とは、被相続人の不動産（土地）を複数の法定相続人で所有することを言います。
不動産は預貯金のように相続人に均等に分けることが難しいため、共有名義にして不動産全体に対する持分を均等にするケースが一般的です。
共有名義で不動産を相続するメリットは、相続人同士が均等に取得すれば権利が平等となる点ですが、権利関係が複雑になることからトラブルになりがちなので、あまりおすすめできません。
注意！共有名義の不動産（土地）相続はトラブルの宝庫
共有名義の不動産を相続する際に起こりやすいトラブルを、5つご紹介します。
遺産分割協議がまとまらない
遺産分割協議とは、被相続人の財産の分割方法について相続人全員で話し合って決めることです。
遺言書があれば遺言書に従って遺産分割を行いますが、ない場合は基本的に法定相続分をそれぞれが相続します。
しかし、被相続人の介護者などに考慮される寄与分や、被相続人の生前に特定の相続人だけが資産を受け取っていた場合に考慮される特別受益で揉めやすく、遺産分割協議がまとまらないケースが多く見られます。
売却や活用には共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産の売却や活用には、共有者全員の同意が必要です。
共有者の一人が不動産の売却や大規模な修繕をして活用することを希望しても、共有者全員の同意が得られなければ着手できません。
さらに、売却や活用することになっても、契約書や売買代金の領収証などには共有者全員の記名・押印が必要になり、手続きに手間がかかります。
過半数の同意がないと第三者に貸せない
共有名義の不動産を賃貸物件として第三者に貸す際にも、共有者のうち過半数の同意が必要です。
たとえば不動産を兄弟で三分の一ずつ相続していた場合、2人が反対すれば第三者には貸せません。
固定資産税など管理費の負担で揉める
共有名義の不動産は、固定資産税などの管理費の負担で揉めることもあります。
共有名義の不動産に誰か1人が住み続けるのであれば、住んでいる人が固定資産税などの管理費を負担するのが一般的です。
しかし、さまざまな理由から共有名義の不動産を空き家のまま放置している場合は、これらの管理費の負担で揉めることがあります。
基本的に管理費の支払いは持分割合に応じて負担しなければなりませんが、支払いをしない共有名義人がいると、代表者が負担しなければなりません。
新たな相続によって相続人が増え、持分が複雑化する
共有名義の不動産の名義人が亡くなると、新たな相続によって相続人が増え、持分が複雑化する恐れがあります。
たとえば、亡くなった父の不動産を母と娘（夫と子どもがいる）の共有名義にしていた場合で娘が亡くなってしまうと、娘の持分は夫と子どもが相続するケースが一般的です。
不動産を共有名義にしたまま共有者が亡くなってしまうと、新たな相続によって共有者の数が増え、持分がさらに複雑になってしまいます。
共有者が親しい仲であるうちは問題ありませんが、新たな相続によって共有者の数が増えていくと共有者が曖昧になったり関係性が希薄になったりして、トラブルにつながりかねません。
【早めの対処が得策】不動産（土地）の共有名義を解消する方法
共有名義の不動産（土地）相続のトラブルを避けるためにも、早めに共有名義を解消しましょう。
ここでは、共有名義を解消する方法を6つご紹介します。
不動産を売却して現金で分割する「換価分割」
換価分割とは、不動産などの現物として残された財産を売却し、得られた売却金を相続人で分割する方法です。
不動産のままでは預貯金のように分けることが難しいですが、現金に換えれば法定相続分に応じて分けられます。
不動産の売却をスムーズに進めるためには、まずは相続人代表者の単独名義にして売却を行い、現金化する方法が一般的です。
ただし、後から贈与と間違われないよう、遺産分割協議書に相続人代表者が売却後に換価分割することを明記しましょう。
1人の相続人が不動産を引継いで代償金を支払う「代償分割」
1人の相続人が不動産を引継いで他の相続人に代償金を支払う「代償分割」も、共有名義を解消する方法の一つです。
代償分割は、被相続人と同居していた相続人がそのまま相続対象の不動産に住み続ける場合などに用いられます。
遺産分割によって自宅に住めなくなる事態を防げるメリットがある一方、不動産を引き継ぐ相続人は代償金を支払うため、経済的な負担を抱える点がデメリットです。
土地を相続人分に分割して所有する
共有名義にせず、土地を相続人分に分割して公平に所有する方法もあります。
遺産分割協議の際に1つの不動産を複数に分割して分筆登記すれば、相続人が自身の持分を自由に売却できてトラブルを防げるでしょう。
その一方で、複数人で分けられるような広い土地でなければ、1人当たりの土地の面積が小さくなって売却しづらくなる可能性があります。
共有名義者の持分を買い取る
不動産の共有名義を避けたいと考えるなら、共有名義者の持分を買い取ることもできます。
共有者が複数いる場合、共有者全員から持分を買い取ることも、共有者の一部のみから持分を買い取ることも可能です。
相手に価格提示をして話がまとまれば売買契約を結び、持分権の移転登記を行います。
共有持分は流通性が低いので、基本的には相場よりも低い金額で買い取りができますが、相手が売却に消極的な場合は、高い金額になる可能性もある点に注意しましょう。
自分の共有持分を相続放棄もしくは譲渡する
自分の共有持分を相続放棄もしくは譲渡するのも、トラブル防止になります。
ただし、共有持分だけでなくすべての財産を相続放棄しなければならない点には注意が必要です。
相続放棄した持分は、他の共有者全員が法定相続分に応じて取得します。
また、共有者に譲渡する場合には、譲り受けた方が贈与税を支払わなければならない点にも注意しましょう。
自分の共有持分を売却する
共有名義不動産の場合、売却や活用には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみなら単独で売却できます。
自分の共有持分を売却する主な方法は、下記の3つです。
他の共有者に売却
自分の共有持分を売却するなら、まずは他の共有者の中から買い取りを希望する人を探してみましょう。
値段交渉をして、話がまとまれば売買契約を結びます。
他の共有者と親しい仲であったとしても、契約書の作成や登記移転の手続きは複雑なので、司法書士や専門家に依頼するとよいでしょう。
第三者に売却
他の共有者が買い取りを希望しない場合、自分の共有持分のみを第三者に売却する方法があります。
ただし、一般的に個人で共有持分のみを購入するメリットはほとんどありません。
他の共有者がいるため全体を自由に使うこともできず、持分では金融機関のローンも組めないため、第三者への売却は難しいのが現状です。
共有持分の買取業者に売却
第三者に売却するのが難しい共有持分は、買取業者への売却を検討するとよいでしょう。
共有持分の売却は、不動産全体を売ったときの相場よりも安くなるのが一般的ですが、共有名義の不動産トラブルから解放され、現金が入ってくるのは大きなメリットです。
さらに、買い取り業者に売却するとプロが手続きを行なってくれるため、査定から決済までスムーズに進められます。
【事前対策でトラブル回避】不動産（土地）の共有を防ぐ方法
共有名義の不動産トラブルを回避するには事前対策が重要です。
被相続人があらかじめ遺言書で、共有名義にならないよう明記しておくとよいでしょう。
遺産分割の際に遺言書があれば優先されるため、特定の人に不動産を相続する遺言を書いておけば、共有者同士のトラブルを回避できます。
なお、不動産を相続させる人以外に遺留分を持つ人がいる場合は、遺留分についても考慮しましょう。
遺留分があるにもかかわらず相続するものがなければ、遺留分を主張してくる可能性もあります。
不動産以外の預貯金などの資産を残したり、遺留分侵害額請求に備えて生命保険へ入って現金を残したりなどの対策をしておきましょう。
【親子共有名義の不動産】片方が死亡すると相続税はどうなる？
続いて、親子共有名義の不動産を所有していて、片方が死亡した際の相続税についてお伝えします。
相続税は「親の持分のみ」に課される
共有名義で不動産を購入する場合、基本的には購入資金の負担に応じて「持分割合」を設定します。
もし、親ひとり・子ひとりの親子が共有名義で不動産を取得して親が亡くなった場合、子どもに相続されるのは親が所有していた持分割合の部分のみです。
そのため、相続税は親の持分のみに課され、単独名義で所有する場合よりも相続税の負担を軽減できます。
親が不動産を購入する予定であれば、税金対策として親子共有名義で購入しておくとよいでしょう。
共同名義人である親が死亡した場合の相続税の計算例
たとえば、親ひとり・子ひとりで、不動産の持分割合が50:50の不動産の共同名義人の場合、親が死亡した際の相続税の計算例は下記の通りです。
相続する遺産の総額を調べる
まず、相続する遺産の総額を調べたところ、共有名義の不動産の固定資産税評価額が8,000万円であることが分かりました。
不動産の持分割合が50:50なので、相続する遺産の総額は「8,000万円×50% ＝4,000万円」となります。
相続税の課税価格を求める
次に相続税の課税価格を求めましょう。
葬儀の費用として100万円かかったと仮定します。
葬儀費用は相続税を計算する際に控除できるため、相続財産の総額4,000万円から100万円を引きましょう。
「4,000万円－100万円＝3,900万円」となり、相続税の課税価格は3,900万円になります。
基礎控除額を引く
最後に相続税の課税価格から基礎控除額を引きます。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出されます。
今回のケースでは法定相続人は子ひとりのため、基礎控除額は3,600万円です。
そのため「3,900万円－3,600万円＝300万円」が課税遺産総額となります。
取得金額が1,000万以下の場合は控除額が設定されず税率は10%なので、子どもが支払う相続税は「300万円×10%－0円（控除額）」で30万円です。
必読！親子共有名義の不動産にかかる相続税を軽減する方法
親子共有名義の不動産は、対策をすれば相続税を軽減できます。
【相続前の対策】子が持つ土地の割合を多めにしておく
広い面積の土地・建物を親子共有の名義で購入する場合、子が持つ土地の割合を多めにすると相続税の節税につながります。
なぜなら土地は建物に比べて評価額が下がりにくく、相続税は親の持分のみに課されるからです。
ただし、土地のみを所有している状態では住宅ローン控除が受けられない点に注意しましょう。
【相続後の対策】小規模宅地等の特例を活用する
相続後の対策として、小規模宅地等の特例が受けられる場合もあります。
親子共有名義の不動産が戸建て住宅などで面積が330m²までであれば、土地の評価額を80％減額することができます。
ただし、小規模宅地等の特例は土地のみが対象となり、建物には適用されません。
親子共有名義の不動産が抱えるリスクと対処法
相続税の負担を軽減できる点が不動産を親子共有名義で購入するメリットですが、メリットだけではありません。
ここでは、親子共有名義の不動産が抱えるリスクと対処法をご紹介します。
子どもが一人っ子の場合
一人っ子の子どもと親が親子共有名義の不動産を所有している場合、基本的には親が亡くなると、相続によって不動産は子どもの単独所有になります。
しかし、相続発生前に親が認知症になったり親子が不仲になってしまったりすると、不動産の活用や相続対策などの話し合いができず多額の相続税が発生する事態になりかねません。
そのようなリスクを回避する対処法は、下記の通りです。
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子どもが複数いる場合
子どもが複数おり親子共有名義の不動産を所有している場合、親が亡くなった後に不動産の活用や売却などを行うには、共有者全員の同意が必要です。
しかし、共有者の子どもの数が増えるほど、反対する人が多くなるリスクがあります。
ほかにも、親が亡くなった後に共有者の誰が相続するのかで揉める可能性も高くなるでしょう。
子どもが複数いる場合のリスクを回避する対処法は、下記の通りです。
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共有名義人の親が認知症の場合は「成年後見制度」を利用する
共有名義の親が認知症の場合は「成年後見制度」を利用する方法があります。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分と判断された人の法律行為を後見人などが代理し、本人が不利益を被らないよう支援する制度です。
成年後見制度は下記の2つに分類されます。
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共有名義の親が既に認知症の場合は、法定後見制度を利用しましょう。
後見人になれない人の規定
成年後見制度の後見人になれない人は、下記の通りです。
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必要な手続き
成年後見の申し立てに必要な手続きの流れは、下記の通りです。
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共有名義の土地・不動産相続についてのご相談は林商会にお任せください
ここまで、共有名義の不動産の相続について説明してきました。
共有名義での不動産の相続はトラブルになりがちなため、あまりおすすめできませんが、実際に相続した不動産が共有名義だったという方もいらっしゃるかもしれません。
不動産の共有名義を解消したり事前に防いだりするには専門知識が必要なため、相続のプロに依頼したほうが確実かつ安心です。
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まとめ
不動産を共有名義で相続すると、さまざまなトラブルが起きやすくなります。
相続のトラブルを避けるためには、土地を相続人分に分割して所有したり自分の共有持分を売却したりなどの対策を行いましょう。
なお、節税などのメリットもある親子共有名義の不動産ですが、相続の際にはリスクも伴います。
多額の相続税が発生するなどのリスクを回避する方法として、遺言書の作成、生前贈与などの対策をとるようにしましょう。
