【アパートの相続】兄弟でのおすすめ分割方法や注意点のほか、小規模宅地等の特例など相続税対策も紹介

近年、相続税対策としてアパート経営を行う人が増えています。

「親が経営するアパートを相続すべきかどうかの判断基準が知りたい」「兄弟でアパートを相続する方法が知りたい」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回の記事では、アパートの相続を決める前に確認しておきたいポイントや兄弟間でのトラブルを防ぐ遺産分割方法、アパートの相続税対策などについて解説します。

ここに注目！アパートの相続を決める前に確認したいポイント

まずは、アパートの相続を決める前に確認すべきポイントをご紹介します。

ローン残債がないか

相続するアパートにローン残債がある場合、相続人には支払い義務が発生するため、相続を決める前に、ローン残債がないか必ず確認しておきましょう。

ただし、債務者が亡くなったり障害を負ったりするとローンが完済できる「団体信用生命保険」に加入している場合は、保険による完済が可能です。

維持費がどのくらいかかるか

アパートを相続する際には、維持費も重要なチェックポイントです。

アパートにかかる主な維持費は、以下の通りです。

想定外の出費に慌てないためにも、アパートの維持費を事前に把握しておきましょう。

築15年以下または築古でも修繕計画が立てられているか

築年数の古いアパートを相続する場合には、修繕計画がきちんと立てられているか確認しておくのも大切なポイントです。

修繕計画に以下の項目が明記されているか、確認しましょう。

収益性を保っているか

相続するアパートの収益性も、重要なチェックポイントです。

収益性が高く保たれている場合は問題ありませんが、経営を続けるのが困難なほどに収益性が低い場合は、アパートの売却も視野に入れましょう。

家賃滞納や入居者間トラブルがないか

相続するアパートに、家賃滞納者や入居者間トラブルがないかどうかも確認すべきポイントです。

家賃滞納が発生すると、経営に必要な収入源を十分に確保できません。

また、入居者間トラブルが絶えないアパートは、空き家率が高まるリスクがあるため、長期間家賃収入が停滞する恐れもあります。

【注意】確定申告の条件

アパート相続後の収益が20万円を超える場合は、毎年確定申告を行い、所得税を納めなければなりません。

また、アパートを相続した年の1月1日から相続発生日までの収益は、被相続人の収入として準確定申告が必要です。

さらに、副業を原則禁止されている国家公務員や地方公務員がアパートを相続して賃貸業を営む場合は、次の条件を満たす必要があります。

親のアパート、相続よりも生前贈与がおすすめなケースがある！？

アパートを親から引き継ぐ場合は、相続よりも生前贈与がおすすめなケースがあります。

相続のメリットとデメリット、おすすめなケース

まずは、相続のメリット・デメリット、おすすめなケースを確認しましょう。

相続するメリット

アパートの相続を行う主なメリットは、以下の3点です。

ローン残債がなく、修繕計画や積み立てがしっかり行われているアパートであれば、安定した家賃収入による資産形成が可能です。

また、不動産の相続は現金よりも財産評価額が低い傾向にあるため、相続税対策としても有効です。

相続するデメリット

アパートの相続によるデメリットは、以下の3点です。

ローン残債がある場合は、相続人に支払いの義務が生じるため、アパートの収益率によっては生計を圧迫する恐れがあり、アパートの売却や自己破産を視野に入れなければならない可能性もあります。

また複数人での相続を検討する場合は、相続分割の協議中にトラブルに発展するケースも多く、専門家への依頼料など追加費用が必要となる恐れもあります。

さらに、アパート経営には以下のようなリスクがあることを事前に知っておきましょう。

相続がおすすめなケース

アパートの相続がおすすめなケースは、以下の通りです。

アパートの経営が安定している場合はもちろん、アパートの立地環境がよい場合にも相続がおすすめです。

再開発を見込んだ地域であれば、将来的に安定した収益を得られる可能性もあります。

また、アパート経営では幅広い業務をこなす必要がありますが、過去に不動産の管理経験がある方であれば、相続後も安定した収益を得られるでしょう。

生前贈与のメリットとデメリット・おすすめなケース

続いて、生前贈与のメリット・デメリット、おすすめなケースを確認しましょう。

生前贈与するメリット

アパートの生前贈与を行う主なメリットは、以下の3点です。

確実に財産を贈与できるだけでなく、家賃収入を受贈者が受け取って相続財産の増加を抑えることで、相続税の節税にも有効です。

また、受贈者が得た家賃収入を将来負担すべき納税資金として貯蓄できるのも嬉しいポイントです。

生前贈与するデメリット

アパートの生前贈与を行う主なデメリットは、以下の3点です。

アパートの生前贈与では、小規模宅地等の特例が適用されないケースも多く、相続する場合よりもかえって相続税を多く負担しなければならない可能性があります。

また、不動産の登録免許税は相続登記の5倍のコストがかかる点には注意が必要です。

生前贈与がおすすめなケース

アパートの生前贈与は、相続財産の増加を抑えたい場合におすすめです。

再開発などで土地価格の上昇が見込まれる場合には、早めの生前贈与を心がけるとよいでしょう。

トラブルを回避！兄弟姉妹でアパートを相続するおすすめの分割方法

兄弟姉妹など複数人でアパートを相続する場合は、トラブルに発展してしまう恐れがあります。

ここからは、兄弟姉妹でアパートを相続する際におすすめの分割方法を解説します。

代償分割

代償分割は、遺産の現物を取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。

代償分割の具体例を見ていきましょう。

このケースでは、Bに代償金の支払い義務が生じます。

法定相続分は、配偶者が1/2、子は1/4です。

したがって、代償分割によりBが支払う代償金は、Aに対して2,000万円、Cに対して1,000万円となります。

換価分割

対価分割は、相続財産の売却代金を分割する方法です。

対価分割の具体例を見ていきましょう。

このケースで対価分割を行う場合は、法定相続分をもとにAに2,000万円、BとCにそれぞれ1,000万円が相続されます。

現物分割

現物分割は、遺産を現物のまま分割して相続する方法です。

現物分割の具体例を見ていきましょう。

このケースで現物分割を行う場合は、法定相続分をもとにAに2,000万円の自宅、BとCには1,500万円の別荘または預金が相続されます。

アパートの相続後すぐに対応すべきこと

ここからは、アパートの相続後すぐに対応すべきポイントを解説します。

アパートの相続登記（名義変更）をする

アパートの相続後には、まず相続登記（名義変更）を行いましょう。

相続登記を行うためには、以下の書類が必要です。

また、相続登記で使用された書類は申請後すぐに返却されるため、相続税の申告前に行うのがおすすめです。

相続登記に関する詳しい情報を知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

相続登記に必要な書類や手続き について解説

【1か月以内】賃料振込口座を変更して入居者に連絡する

アパートを相続する際は、1か月以内に振込口座の変更やアパート入居者への連絡を行う必要があります。

賃料振込口座が凍結されると家賃が支払われなくなるため、忘れずに行っておきましょう。

アパートのローンが残っている場合は金融機関に相談する

アパートのローン残債がある場合は、相続人が引き継いで支払わなければなりません。

ローン残債に関する内容は、金融機関に相談するとよいでしょう。

また、相続人が複数いる場合は、債権者である金融機関の承諾を得たうえで、ローン残債を誰が支払うか遺産分割協議で話し合う必要があります。

金融機関の承諾を得ないまま協議を進めてしまうと、相続人全員に債務を負う義務が課されるため注意しましょう。

【4か月以内】被相続人の準確定申告をする

アパートの相続後は、その年の1月1日から相続発生日までの収益に関する被相続人の準確定申告も忘れずに行いましょう。

準確定申告が必要となる条件は、以下の通りです。

アパートの相続・生前贈与時に発生する税金や費用

ここからは、アパートの相続・生前贈与時に発生する税金や費用をご紹介します。

アパートの相続時に発生する税金や費用

アパートの相続時に発生する税金や費用は、以下の通りです。

アパートの生前贈与時に発生する税金や費用

アパートの生前贈与時に発生する税金や費用は、以下の通りです。

贈与税は、受贈者が未成年の場合は一般税率、成人の場合は特例税率が適用されます。

一般税率と特例税率は、以下の通りです。

【一般税率】

【特例税率】

必読！アパートの相続税を節税する方法

ここからは、アパートの相続税を節税する方法をご紹介します。

小規模宅地等の特例を活用する

「小規模宅地等の特例」は、アパートの土地面積のうち最大200m²までの範囲であれば、相続税評価額を50％減額できる制度です。

ただし、空室の面積は除外されるため注意しましょう。

相続時精算課税制度を活用する

生前贈与の際に適用される「相続時精算課税制度」は、生前贈与に必要な税金の支払いを先送りできる制度です。

ただし、相続時精算課税制度を利用する際は、以下のデメリットに注意しましょう。

分筆（登記簿上1つの土地を2つの土地に分けること）を行う

1つの土地を複数に分割する「分筆」を行うと、1つの土地をそのまま相続したときと比較して相続税を減額できます。

分筆には他にも以下のようなメリットがあります。

ただし、土地を分筆するためには土地家屋調査士への依頼費用が40～50万円程度かかるため、分筆の検討は慎重に行いましょう。

アパート管理を一括借り上げにする

アパートを不動産会社が一括で借り上げる「サブリース契約」も、相続税を節税する手段の一つです。

サブリース契約では、常に入居率100％の状態で相続税が計算されるため、節税効果を最大限に受けられます。

ただし、サブリース契約の賃料は定期的に見直されるため、一定期間が経過すると家賃が減額するリスクがあります。

アパートの立地環境などを確認したうえで、サブリース契約をするか検討するとよいでしょう。

借入金を増やしておく

借入金を増やしておけば相続税評価額を下げられます。

ただし、相続税負担の一時的な軽減が可能ですが、長期的にみると利息分の余計な支払いが発生するため、借入金はできる限り少なくしておくのが望ましいと言えるでしょう。

賃貸割合を上げて評価額を下げる

相続税の課税時に貸し出している部屋の割合を示す「賃貸割合」を上げるのも、節税につながるポイントです。

アパートなどの賃貸物件では、賃貸割合を上げることで相続税評価額を下げられます。

満室であれば100％となり、相続税評価額を最小限に抑えることが可能です。

築30年の老朽化したアパートを相続したときの注意点と対策

ここからは、築年数が古いアパートを相続した場合の注意点や対策を解説します。

空室が多くなる

築年数の古いアパートは、見た目の悪さや設備の古さから、空室が増えやすい傾向にあります。

空室率が増加すると、その分の家賃収入が得られません。

築年数の古いアパートで安定した経営を目指すためには、建物の大規模修繕や設備交換を検討するだけでなく、リノベーションも視野に入れるとよいでしょう。

修繕費の負担が発生

老朽化したアパートは、大規模な修繕費が必要なケースがほとんどです。

想定外のコストに慌てないためにも、修繕計画や修繕費用の積み立てがきちんとされているか事前にチェックしておきましょう。

老朽化した古いアパートの相続対策は？

老朽化した古いアパートの主な相続対策は、以下の通りです。

ローン残債や収益率をふまえながら、最適な手段を選択しましょう。

アパートの相続や相続税対策についてのご相談は林商会にお任せください！

ここまで、アパートの相続や相続税対策について紹介してきました。

相続と生前贈与のどちらを選ぶかの判断ポイントやアパートの節税対策には、専門知識が必要です。

また手続きも煩雑なため、不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような不安やお悩みは、相続のプロが多数在籍している林商会にお任せください。

司法書士・税理士・弁護士・相続相談士など相続の専門家が、正しい知識と豊富な経験をもとに相談を承っています。

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まとめ

アパートの相続は、ローン残債や維持費、修繕計画を事前に確認し、収益性などのメリットを考慮したうえで検討するとよいでしょう。

親族など複数人での相続を希望する場合には、相続人全員が納得できる分割方法を選ぶのも大切なポイントです。

また、相続財産の増加を抑えたい場合には、生前贈与も視野に入れておきましょう。